Tržište nekretnina u Hrvatskoj prolazi kroz izazovno razdoblje. Cijene su i dalje na vrhuncu, no broj transakcija naglo opada. U 2025. godini ostvareno je 88.395 kupoprodaja, što je pad od 21,7 % u odnosu na godinu ranije.
Najosjetljiviji segment? Upravo onaj najunosniji. Strani kupci, koji čine više od 35 % svih transakcija u obalnim županijama, znatno su usporili. Broj inozemnih kupaca na moru pao je za više od 22 %, a prodaja nekretinina za 20 do 26 %.
Istovremeno, konkurencija raste. Broj registriranih agencija porastao je s 1.174 u 2024. na više od 1.510 u 2025. godini.
Matematika je nemilosrdna: više agencija, manje kupaca. Ako vaša agencija danas koristi iste taktike kao prije pet godina, polako gubi bitku za najvrjedniji dio tržišta.
Zašto tradicionalni oglasnici više nisu dovoljni
Većina agencija i dalje ulijeva budžete u portale poput Njuškala. Problem je što tamo postajete tek „jedna od tisuću“ – često oglašavate istu nekretninu kao tri druge agencije, dok portal svake godine podiže cijene za poslovne korisnike.
A sad zamislite stranog investitora koji planira uložiti 500.000 eura ili više. On ne bira agenciju preko oglasnika na kojem se prodaju i rabljeni automobili. On traži nekoga tko mu ulijeva povjerenje – i to na njegovom materinskom jeziku.
Pasivno čekanje da vas takav kupac slučajno pronađe više ne funkcionira. Potrebna je proaktivna strategija i višejezični marketing koji ide prema kupcu, a ne obrnuto.
Proces kupnje danas počinje na internetu
Put stranog kupca prema vašoj nekretnini gotovo uvijek počinje pred ekranom:
- Između 96 % i 97 % kupaca započinje pretragu nekretnina online.
- Više od 71 % tih pretraga obavlja se preko mobitela.
- Kombinacija lokaliziranog SEO-a i plaćenih oglasa donosi prosječan povrat ulaganja od 3,1x.
Zaključak je jednostavan: ako vaša agencija nema vlastitu, lokaliziranu web-stranicu na jeziku kupca, za tog kupca vi praktički ne postojite.
Stranci kupuju sporo – iskoristite to
Strani kupac istražuje lokaciju 6 do 12 mjeseci prije kupnje. To nije prepreka, to je prilika.
Tijekom te godine dana, agencija koja objavljuje koristan, lokaliziran sadržaj gradi odnos i povjerenje puno prije prvog telefonskog poziva. Edukativni blogovi i vodiči generiraju 5,4 puta više potencijalnih kupaca od običnog nabrajanja ponude.
Članak poput „Porezni vodič za njemačke državljane pri kupnji nekretnine u Hrvatskoj“ izravno gasi strahove koji koče kupca – i pretvara vas iz „još jedne agencije“ u stručnjaka kojem se može vjerovati.
Tri stvari koje višejezični pristup donosi
1. Povjerenje prije prvog kontakta. Lokalizirani članci odgovaraju na pitanja o porezima, papirologiji i pravnom procesu prije nego ih kupac uopće postavi. Kad vas nazove, već vam vjeruje.
2. Brzina koja odlučuje. Odgovor na upit unutar pet minuta povećava šansu za konverziju i do 21 put. Automatizirana prva komunikacija osigurava da nijedan lead ne „ohladi“ dok agent ne preuzme razgovor.
3. Tehnologija koju kupci očekuju. Virtualni 3D obilasci (Matterport) postali su standard. Strani kupac želi „prošetati“ nekretninom prije nego rezervira let.
Zaključak
Tržište se promijenilo. Pobjeđuju agencije koje višejezičnu prisutnost ne shvaćaju kao trošak, nego kao alat za izgradnju autoriteta i povjerenja kod inozemnih kupaca. U trenutku kad broj kupaca pada, a konkurencija raste, sposobnost da kupcu pristupite na njegovom jeziku postaje presudna razlika između agencije koja stagnira i one koja raste.
